Inspektor nadzoru inwestorskiego, nadzór inwestorki, Inżynier Kontraktu, Inwestor zastępczy. Co to? Jaka jest różnica

• Inspektor Nadzoru Inwestorskiego,
• Nadzór Inwestorki,
• Inżynier Kontraktu,
• Inwestor Zastępczy

Porównamy ich rolę i obowiązki, aby pomóc inwestorom w dokonaniu właściwego wyboru.

Inspektor Nadzoru Inwestorskiego

Inspektor Nadzoru Inwestorskiego jako jedyny posiada prawną definicję ujętą w ustawie Prawo Budowlane. Jest on osobą, uczestnikiem procesu budowlanego do którego obowiązków należą

• • reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności jej realizacji z projektem lub pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;
  • sprawdzanie jakości wykonywanych robót budowlanych i stosowania przy wykonywaniu tych robót wyrobów
  • sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu lub zanikających, uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych oraz przygotowanie i udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywanie ich do użytkowania;
  • potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad, a także, na żądanie inwestora, kontrolowanie rozliczeń budowy.

Inspektor nadzoru inwestorskiego ma prawo:

• • wydawać kierownikowi budowy lub kierownikowi robót polecenia, potwierdzone wpisem do dziennika budowy, dotyczące: usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń, wykonania prób lub badań, także wymagających odkrycia robót lub elementów zakrytych, przedstawienia ekspertyz dotyczących prowadzonych robót budowlanych oraz informacji i dokumentów potwierdzających zastosowanie przy wykonywaniu robót budowlanych wyrobów, a także informacji i dokumentów potwierdzających dopuszczenie do stosowania urządzeń technicznych;
  • żądać od kierownika budowy lub kierownika robót dokonania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie wykonanych robót, a także wstrzymania dalszych robót budowlanych w przypadku, gdyby ich kontynuacja mogła wywołać zagrożenie bądź spowodować niedopuszczalną niezgodność z projektem lub pozwoleniem na budowę.

Inspektorzy nadzoru Inwestorskiego powoływani są do sprawowania kontroli robót w odpowiednich specjalnościach adekwatnych do posiadanych uprawnień budowlanych

• • konstrukcyjno-budowlanej
  • mostowej
  • drogowej
  • kolejowej
  • hydrotechnicznej
  • wyburzeniowej
  • telekomunikacyjnej
  • sanitarnej
  • elektrycznej

Każdy z nich pełni nadzór nad robotami z swojej branży

Nadzór inwestorski

Nadzór inwestorski jest usługą świadczoną przez osoby będące Inspektorami Nadzoru Inwestorskiego  lub firmy posiadające w swoim zespole inspektorów kilku branż.  Zakres takiej czynności podczas świadczenia nadzoru inwestorskiego jest tożsamy z zakresem obowiązków inspektorów nadzoru. Zlecany jest jednak dla zadania budowlanego, budowy obiektu czy jego remontu, gdzie w czasie jego realizacji występuje najczęściej kilka ze sobą powiązanych branż np. przy budowie budynku występują zwykle branże  konstrukcyjna-budowlana (konstrukcja budynku, wykończenia itp.) elektryczna (instalacje elekryczne) i sanitarna (instalacje wodne, cieplne wentylacja)

Do głównych obowiązków  Nadzoru Inwestorskiego należą

1. Monitorowanie Postępu Prac: Nadzór inwestorski obejmuje stałe monitorowanie postępu prac budowlanych. Nadzorujący ekspert dokładnie śledzi harmonogram prac, analizuje raporty postępu oraz odwiedza plac budowy, aby upewnić się, że prace są wykonywane zgodnie z planem i jakościowo.

2. Zapewnienie Zgodności z Projektem: Nadzór inwestorski ma za zadanie upewnić się, że prace budowlane są zgodne z projektem oraz spełniają określone standardy jakości. To obejmuje zarówno aspekty techniczne, jak i estetyczne.

3. Rozwiązywanie Problemów: W trakcie realizacji projektu mogą pojawić się różne problemy i wyzwania. Nadzór inwestorski działa jako mediator, pomagając w rozwiązywaniu konfliktów i problemów technicznych, które mogą wystąpić między wykonawcami a inwestorem.

4. Zapewnienie Bezpieczeństwa: Bezpieczeństwo na placu budowy jest priorytetem. Nadzór inwestorski nadzoruje przestrzeganie standardów bezpieczeństwa i higieny pracy, minimalizując ryzyko wypadków i incydentów.

5. Dokumentacja i Raportowanie: Nadzór inwestorski prowadzi szczegółową dokumentację dotyczącą postępu prac, zmian w projekcie oraz innych istotnych wydarzeń. Regularnie sporządza raporty dla inwestora, umożliwiając rzetelne śledzenie przebiegu projektu.

Inżynier kontraktu

Pojęcie Inżynier Kontraktu wywodzi się z standaryzowanych umów FIDIC (Międzynarodowej Federacji Inżynierów Konsultantów ds. Inżynierii Budowlanej). Według nich Inżynier Kontraktu to niezależny i niezawisły ekspert, którego rolą jest nadzór nad wykonaniem projektu budowlanego w oparciu o umowy FIDIC. Pełni on kluczową funkcję w monitorowaniu postępu prac, rozwiązywaniu sporów i zapewnianiu przestrzegania umownych warunków. Pojęcie to jednak w dużej mierze zapożyczone na rynku polskim dla określenia usługi Inżyniera Kontraktu jako połączenia ze sobą nadzór inwestorski oraz elementy zarządzania projektem z poszerzonym zakresm obowiązków.

Główną rolą Inżyniera Kontraktu jest

1. 1. Sparowanie nadzoru inwestorskiego: Inżynier Kontraktu ma za zadanie bieżąco monitorować postęp prac budowlanych. Regularnie odwiedza plac budowy, sprawdza dokumentację techniczną oraz analizuje raporty postępu prac dostarczane przez wykonawcę. To pozwala na utrzymanie odpowiedniej kontroli nad harmonogramem i jakością realizowanego projektu.
   2. Wdraża system zarządzania:  Tworzy niezbędne procedury oraz wytyczne warunkujące współprace pomiędzy uczestnikami procesu inwestycyjnego (obieg dokumentów, niezbędne formularze, procedury akceptacji materiałów, zapytań do projektanta etc.) oraz pilnuje ich egzekwowania
   3. Raportowanie: Zapewnianie bieżącego przepływu informacji między uczestnikami procesu Inwestycyjnego;
   4. Rozwiązywanie Sporów: W trakcie realizacji projektu budowlanego mogą pojawić się różnego rodzaju problemy i spory, zarówno techniczne, jak i umowne. Inżynier Kontraktu pełni rolę mediatora w tych sytuacjach, starając się znaleźć rozwiązania akceptowalne dla obu stron. W razie braku porozumienia, umożliwia on skorzystanie z procedur arbitrażowych przewidzianych w umowie.
   5. Weryfikacja dokumentacji projektowej: przed przystąpieniem do realizacji jak i w jej trakcie Inżynier Kontraktu weryfikuje poprawność wykonanej dokumentacji projektowej i wypracowuje najlepsze rozwiązania w zakresie jakości i kosztów
   6. Akceptacja i weryfikacja harmonogramów realizacji: Inżynier Kontraktu opiniuje oraz egzekwuje przestrzeganie harmonogramów realizacji, pilnuje aby na budowie nie powstały opóźnienia
   7. Weryfikacji kosztorysów i wycen wykonawców : Przyjmowanie, weryfikowanie i opiniowanie wniosków o wykonanie zamówień dodatkowych, robót dodatkowych lub zamiennych, zaniechania robót (zmniejszenia zakresu robót), zamówień podobnych, aneksów do umowy, protokołów konieczności, kosztorysu inwestorskiego, bezzwłoczne powiadamianie o wystąpieniu konieczności wykonania robót tego typu;

Inwestor Zastępczy

Inwestor zastępczy, znany również jako deweloper zastępczy lub inwestor zewnętrzny, to podmiot lub osoba, który przejmuje rolę inwestora głównego w procesie realizacji projektu budowlanego. Oznacza to, że to inwestor zastępczy ponosi odpowiedzialność za finansowanie, zarządzanie i nadzór nad projektem, chociaż formalnie nie jest właścicielem nieruchomości lub obiektu budowlanego. Inwestor główny oddaje prowadzenia inwestycji w tym i finansowe w ręce zewnętrznego podmiotu. Oczekując na efekt końcowy przedsięwzięcia

Do głównych rół Inwestora Zastępczego należa

1. 1. Pełni role Inżyniera Kontraktu, koordynując działania podmiotów związanych z inwestycją
   2. Finansowanie Projektu: Jedną z głównych ról inwestora zastępczego jest zapewnienie finansowania całego projektu budowlanego. To on bierze na siebie koszty związane z planowaniem, projektowaniem, budową oraz innymi aspektami projektu.
   3. Zarządzanie Projektem: Inwestor zastępczy nadzoruje cały proces projektowy, począwszy od wyboru projektantów i wykonawców, aż po koordynację działań i monitorowanie postępu prac.
   4. Rozwiązywanie Problemów: Inwestor zastępczy jest odpowiedzialny za identyfikację i rozwiązywanie problemów, które mogą pojawić się w trakcie realizacji projektu. Działa jako decyzyjny organ, podejmując decyzje mające na celu utrzymanie harmonii i zgodności z planem.
   5. Negocjacje i Umowy: Inwestor zastępczy prowadzi negocjacje z dostawcami, wykonawcami i innymi zaangażowanymi stronami, w celu zawarcia umów i porozumień zgodnie z interesami projektu.
   6. Zgodność z Regulacjami Prawnymi: Inwestor zastępczy musi zapewnić, że projekt spełnia wszystkie obowiązujące regulacje i przepisy prawne, od zezwoleń budowlanych po standardy bezpieczeństwa.